A realização de obras úteis, necessárias ou voluptuárias nos condomínios

A realização de obras úteis

Por Eduardo Serêjo da Costa

O presente estudo versa sobre a natureza jurídica de que se revestem as obras realizadas nos condomínios: se úteis, necessárias ou voluptuárias, de acordo com o que preleciona a legislação vigente – Código Civil 2002 e entendimentos jurisprudenciais mais atuais.

O Código Civil em seu art. 1.341, I, II, deixa bem claro aos síndicos e condôminos o quórum mínimo estipulado para a aprovação das obras nos condomínios; entretanto, é comum a ocorrência de dúvidas quanto ao entendimento da natureza de determinadas obras, se são úteis, necessárias ou voluptuárias.

Conforme dispõe o artigo 96 do Código Civil, são consideradas benfeitorias “voluptuárias” aquelas que servem “para mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valo”. A jurisprudência atual considera benfeitorias voluptuárias quando, por exemplo, o condomínio realiza uma obra de paisagismo, uma obra de jardinagem, de decoração do hall social ou até mesmo quando adquire obras de arte para compor o patrimônio artístico do condomínio.

Por outro lado, as benfeitorias “úteis” (art. 96, § 2º do Código Civil) são aquelas que “aumentam e facilitam o uso do bem”. Cita-se como exemplo de obras/benfeitorias úteis, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem, criação de espaço individual para correspondências, entre outros. Ou seja, são obras que inegavelmente agregam valor ao condomínio.

Por fim, são consideradas benfeitorias “necessárias” (art. 96, § 3º do Código Civil) as que “evitam a deterioração dos bens”. A jurisprudência atual, considera esse tipo de benfeitoria as que são indispensáveis para manutenção ou conservação do condomínio, como por exemplo, a impermeabilização ou reforma do telhado, a reconstrução de um muro que tenha sido derrubado em decorrência de fatos extraordinários, como uma forte chuva, entre outros. Ou seja, são aquelas obras consideradas urgentes, que não podem esperar longo prazo para realização sob pena de deterioração da coisa.

É importante deixar claro que, mesmo havendo definição legal, a classificação de qualquer obra como necessária, útil ou voluptuária às vezes é motivo de divergências de entendimento do Poder Judiciário e também dos profissionais do Direito, uma vez que pode variar dentro de um determinado contexto; devendo-se sempre ser analisado caso a caso, pois uma obra pode ser considerada voluptuária dentro da realidade de um determinado condomínio, mas por outro lado essa mesma obra pode ser considerada útil em outros condomínios dependendo de suas necessidades.

Assim, após análise acerca da natureza da obra pretendida, é importante que os síndicos e condôminos observem o quórum de votação necessário para sua aprovação.

A respeito do assunto, o Código Civil é bastante claro. Seu artigo 1.341 estipula o quórum de dois terços dos condôminos para a aprovação das obras “voluptuárias”; da maioria dos condôminos, ou seja, 50% + 1 de todos os condôminos, para a realização de obras consideradas “úteis” e até dispensa de votação prévia em caso de “reparações necessáriasque não importem, obviamente em despesas excessivas, marcadas pelo caráter da urgência.

Em que pese o Código Civil estipular quórum para aprovação das benfeitorias nos condomínios, a Convenção Condominial e o Regimento Interno podem dispor quóruns específicos de votação.

É que o Código Civil, nesses casos, deve ser considerado como uma norma genérica e a Convenção e Regimento Interno do Condomínio uma norma específica, prevalecendo estas em detrimento da generalidade do Código Civil.

Contudo, nossa orientação é sempre no sentido de que as convenções condominiais sejam elaboradas com lastro nas disposições do Código Civil, especialmente no que tange ao quórum de votação, evitando excesso de rigor para deliberações mais simples ou deficiência de quórum para temas mais relevantes.