Lei de Locações o que Mudou

ANIVERSÁRIO DA NOVA LEI DE LOCAÇÕES E O QUE MUDOU NA PRÁTICA NO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

Fazendo uma análise sobre a Le i de Locações, o que aconteceu foi a publicação, em 9 de dezembro de 2009, da Lei n.º 12.112/09, que na verdade trouxe uma série de alterações à Lei de Locações em vigor (Lei n.º 8.245/91).

Despejo é a ação específica onde o Locador (proprietário do imóvel que aluga) do imóvel visa a retomada do mesmo, ou o recebimento do valor que Locatário (inquilino) de que o locador se utiliza para a retomada do imóvel. Vale ressaltar que locador é o proprietário do imóvel e locatário é o que aluga o mesmo qual finalidade residência ou comercial. Neste artigo estamos analisando apenas a prática do que mudou na ação de despejo se houve ou não celeridade processual ou continua a procrastinação do feito.

Despejo por falta de pagamento e procrastinação do feito:

No caso da ação de despejo por falta de pagamento, houve uma grande novidade que é o pedido de liminar e dentro de 15 dias o locatário deverá desocupar o imóvel. Tal pedido é feito em caráter de em caráter de urgência urgentíssima sem que seja necessário ouvir a parte contrária, que é o locatário (inquilino).

Os pressupostos exigidos para tal requerimento e seria prestação caução equivalente de três alugueres em Juízo, além dos assessórios da locação estiverem vencidos, tais como Contas de Energia Elétrica, Água, Condomínio, etc…, como também se não houver as garantias no imóvel, tais como Fiadores, Carta Fiança ou já estiver vencido.

Da Purgação da mora:

Na verdade a Purgação da Mora não teve muitas mudanças, mas teve um item fundamentação, pois uma vez utilizado esse recurso da purgação da mora só poderá ser usado novamente após 24 meses de acordo com nova alteração, sendo que pela legislação anterior poderia ser a cada 12 meses

Da Procrastinação do feito quando Contestada a Ação de Despejo por Falta de Pagamento na Prática Forense:

Quanto contestada à ação de despejo por falta de pagamento isso na prática forense, temos várias situações a ser enfrentada e são elencadas algumas delas abaixo:

Do paternalismo do Judiciário com o Locatário (inquilino)

Ocorre que quando contestada a presente ação na maioria das vezes os locatários fazem, para ganhar tempo e com isso começa toda uma MARATONA, pois tem as juntadas que em Comarcas maiores são demoradas e a alegação quando o advogado da parte contrária reclama é que não tem funcionários, muita demanda de processos e nesse caso o Estado precisa tomar uma providência para tal alegação seja extirpada e os processos possam tramitar com celeridade.

O paternalismo está presente em muitos casos por se tratar de pessoas pobres e muitas vezes com muitos filhos menores sem recursos e tais Locatários usam isso como uma forma de se fazer de vítima, o JUDICIÁRIO, tenta fazer o possível para haver uma composição entre as partes e quem perde com isso é o Locador, pois quando isso não corre o Locatário (inquilino) desocupa o imóvel, muda-se para outro local sem possuir bens a penhora e a dívida fica com o Locador, que tem o imóvel como um meio de vida, na intenção aumentar o seu ganho, pois em nosso país a aposentadoria é pouca e com isso muitos locatários em casos concretos que atuei e atuo como advogado militante há mais de 30 anos entende que isso não é possível, pois a Justiça tem a obrigação de ser imparcial.

Muitos Locatários contestam a presente ação alegando juros exorbitantes cobrados pelo Locador sem nem mesmo apresentar uma planilha com parando e demonstrando onde estão os juros exorbitantes, ou seja, provando o alegado, essa contestação é só para ganhar tempo meramente protelatório, juntando documentos que nada tem haver com o mencionado na inicial.

No mais se o Locador apresenta réplica e junta documentos o Juiz em cumprimento ao Artigo 398 do CPC deve dar vista a parte contrária para manifestar sobre os documentos juntados e com isso passa o tempo, pois deve esperar novamente juntada, publicação do Diário Oficial tornando o tramite moroso sem previsão, sendo que o Advogado do Locador (autor da ação) tem por detrás um cliente cobrando tramite moroso e como nó s advogado devemos agir esclarecer a verdade e muitas vezes nossos clientes dizem, mas ouvi na televisão que agora está mais rápido que essa mudança tronou mais célere o processo, quando na verdade não é nada disso.

Dando Prosseguimento no feito sem que o Locatário (inquilino) pague um centavo de aluguel até o final da causa investindo seu dinheiro em outras coisas e deixando de honrar com o pagamento a quem de direito o Locador (proprietário do imóvel) e pelo que a lei determina é marcada a audiência de conciliação com base no Artigo 331 do CPC e na verdade os feito prolonga enquanto o locatário agindo de má-fé, continua residindo em um imóvel que não é seu trazendo prejuízo ao Locador (proprietário do imóvel).

Sem falar que depois tem audiência de instrução e julgamento, para colheitas de provas que muitas veze o Locatário (inquilino), diz ter provas a produzir tenta justificar e na audiência na da faz, dessa forma é necessário buscar um mecanismo mais ágil e finalmente quando sai uma sentença decretando ainda tem que dar tempo para que desocupe o imóvel voluntariamente, caso isso não aconteça o Locador (proprietário do imóvel), tem pagar todas as despesas para desocupação providenciar e pagar o Depositário, despesas com transporte, etc. sem contar que depois é muito difícil do Locador (proprietário do imóvel) vir receber o que lhe é devido.

Conclusões:

Desta forma posso afirma que houve um certo avanço com a nova lei que fez aniversário, mas que também muitos processo estão aniversariando, houve sim uma maior agilidade processual em alguns casos, mas quando o ,Locatário contesta a ação e mesma prossegue seu rito comum e o Locador continua arcando com o prejuízos, portanto no meu ponto de vista para que uma locação seja segura a primeira coisa é fazer um bom contrato onde o Locador se cerca de todas as garantias possível para não nadar , nadar e depois morrer na praia que é um ditado popular chega a ganhar a causa e depois na o recebe, pois o locatário não reúne meios, ou melhor, garantias, para depois de tudo executar a sentença e ver a dívida que o Locatário deixou no imóvel possa ser satisfeita pelo mesmo através de seu fiador ou instituições que são devedores solidários e possam responder pelo débito.

Finalmente entendo que precisa de uma reforma processual ainda mais ampla para evitar tais procrastinações, pois trabalhar sério em um processo buscando seu objetivo (o real direito de seu cliente) não é fácil, mas enrolar um processo é muito mais fácil, pois além do advogado não ter tanta responsabilidade quando atua dessa forma consegue formas processuais para procrastinar o feito e isso deve ser coibido pelo JUDICIÁRIO, desde que o legislador de condições para tal o que entendo ser fundamental.

E ainda aproveitando esse espaço não quero os senhores Locatários inquilinos achem que sou o carrasco dos inquilinos, muito ao contrário eu também pago aluguel em um imóvel comercial e já paguei muito, mas quero dizer que a lei deve ser aplicada sem parcialidade e que se um dia o direito estiver ao lado do Locatário estou  e estarei a disposição para patrocinar a sua causa com o mesma afinco que faço para os Locadores e mesmo clientes ao longo desses ano que milito na advocacia.