As Mudanças no Financiamento Habitacional que Impactaram o Mercado Imobiliário

As Mudanças no Financiamento Habitacional que Impactaram o Mercado Imobiliário

Recentemente a Caixa Econômica Federal anunciou a redução do limite de financiamento para imóveis usados e o aumento nos juros dos empréstimos para a compra da casa própria. Tão logo a notícia se espalhou, comecei a receber uma enxurrada de e-mails de profissionais de todo país querendo entender melhor esta situação.

As mensagens vieram carregadas de dúvidas e preocupações sobre o futuro do setor. Como foram muitas perguntas e sobre pontos diversos, resolvi compartilhar os principais questionamentos que recebi neste artigo. Venha conferir o que eu penso sobre este assunto.

Entenda a elevação dos juros

Antes de falar da elevação da taxa de juros no financiamento imobiliário concedido pela Caixa Econômica Federal, é preciso entender qual é a principal fonte de recurso para este tipo de empréstimo, pois isto impacta diretamente nesta relação de causa e efeito.

Os depósitos em poupança são a principal fonte de recurso para o financiamento. Dados do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) revelam que nos últimos 10 anos, mais de 75% dos contratos de financiamento imobiliário tiveram recursos vindos da poupança. Isso porque este era um recurso de fácil acesso aos bancos e muito rentável para os clientes, o que tornava a caderneta de poupança um grande atrativo para os investidores.

No entanto, recentemente houve uma correção na fórmula de rentabilidade da poupança que é atrelada a taxa SELIC e que limitou o seu rendimento. E com o aumento gradual da taxa SELIC e, consequentemente, menor rentabilidade da poupança, esta deixou de ser um investimento atrativo e os investidores têm migrado seu dinheiro para outros tipos de fundos cuja correção não é atrelada à SELIC.

Para se ter uma ideia do impacto desta migração, no inicio de maio, o Banco Central anunciou que a caderneta de poupança perdeu mais de R$ 29 bilhões, resultando no quarto mês consecutivo com fechamento negativo.

Então, com esta evasão de recurso da caderneta de poupança, principal fonte para o financiamento imobiliário, a Caixa Econômica se viu diante de uma diminuição do seu capital para concessão do crédito habitacional e precisou fazer ajustes, reduzindo o limite de financiamentos com recursos da poupança e elevando a taxa de juros.

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Mercado atual

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Apesar da onda de pessimismo alardeada por muitos, vejo que este é um momento de análises e atenção, mas não é um momento para desespero desmedido.

Nosso mercado está em adaptação. As vendas estão equilibradas, mesmo com poucos lançamentos. É um mercado que cada vez mais caminha com maturidade, como deve ser.

É um mercado com muitas oportunidades ainda a serem exploradas, mas que precisa de análises, de um olhar mais apurado e profissional. Afinal, o país de uma forma geral passa por grandes mudanças, e o no mercado imobiliário não é diferente.

Novas regras terão que ser analisadas e implementadas para flexibilizar e diversificar o financiamento imobiliário. O mercado já dá sinais desta readequação. A CEF, por exemplo, mesmo com a redução dos financiamentos, já estuda outras formas de adaptar o acesso ao crédito, como o aumento da faixa de financiamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), com a sugestão de passar o limite atual de R$ 190 mil (para imóveis nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e no Distrito Federal) para o teto para R$ 300 mil (voltado para financiar habitação popular e o programa Minha Casa, Minha Vida).

Outra coisa importante a compreender é que mais do que nunca, vendedores e compradores terão que conversarem mais e se adaptarem a nova realidade. O escambo está de volta. Para as vendas e compras de imóveis serão aceitos outros imóveis, carros, lanchas, viagens, parcelamentos como era antigamente.

Ressalvo, que uma análise isolada, simplória e precipitada desta prática poderia nos levar a entender a volta dos fatores elencados acima como um retrocesso, porém, é preciso ir além, e ter uma visão de futuro, tendo na retomada destas formas de negociação uma oportunidade de aprendizado e de crescimento maduro do mercado.

Impacto no preço dos imóveis – Financiamento Habitacional

As linhas de crédito são importantes para movimentar o mercado, elas atuam como um dos principais pilares para o aquecimento do setor. Com a maior disponibilidade de financiamento, a compra do imóvel fica mais acessível e as pessoas são estimuladas a comprar.

E o contrário também é verdadeiro, ou seja, com a retração do crédito, as pessoas são desestimuladas a comprar. Se antes era possível financiar até 80% do valor do imóvel, hoje este percentual caiu para até 50%, ou seja, pode chegar até 50% ou não, o que em muitos casos limita o potencial de compra dos clientes.

Então, as construtoras e imobiliárias estão se adaptando a esta realidade. Muitas empresas já estão segurado a margem ou trabalhando com o estoque e freando os lançamentos e até mesmo estão mantendo os preços, ou seja, não fizeram uma atualização de suas tabelas. Outras estão também ampliando suas formas de negociação, aceitando automóveis, por exemplo, como pagamento.

É claro que não podemos generalizar. O mercado deve ser visto em suas particularidades. O Brasil é muito grande e nós temos hoje regiões com o preço de imóvel crescendo e temos regiões com preço de imóvel diminuindo e outras ainda em que os preços se mantem. Então, é preciso analisar os mercados de forma pontual. Mas de uma forma geral, o mercado está em equilíbrio de preço.

Percebo que as empresas estão cada vez mais maduras e conscientes do desafio do setor e por isso tem planejado melhor as suas ações. Por isso, não vejo um mercado com tendência a quedas abruptas nos valores dos imóveis.

Mesmo com os lançamentos parados em algumas regiões, vemos que os custos da produção estão subindo e é possível que daqui há um período, não muito longo, os valores dos imóveis comecem a subir, porém de uma forma equilibrada.

Desse modo, avalio que o mercado voltará a ter um ritmo mais acelerado de crescimento a partir do segundo semestre de 2016, mas até lá passaremos por alguns ajustes.

Fonte: Guilhermemachado.com