BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

César Augusto Boeira da Silva

Advogado e Consultor Jurídico do CRECI/RS

2º Vice-Presidente e Conselheiro de Cursos da AGADIE

Controvérsias acerca do implemento das condições que asseguram o direito do corretor de imóveis aos honorários de corretagem, bem como sobre a responsabilidade da parte vendedora ou compradora no pagamento dessa remuneração, não raro, ensejam que a solução do litígio se dê no âmbito do Poder Judiciário.

O contrato de corretagem se caracteriza, na singela definição do artigo 722 do Código Civil, pela obrigação do contratado de obter um ou mais negócios para o contratante, sendo devida a remuneração, conforme o artigo 725 do mesmo diploma, uma vez que o corretor tenha obtido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Quanto à parte final do segundo dispositivo legal acima referido, que diz serem devidos os honorários de corretagem quando o resultado não se efetivar por arrependimento das partes, a jurisprudência tratou de distinguir as hipóteses de “desistência” – anterior à celebração do negócio jurídico – e “arrependimento”, que se dá após assinatura do contrato de promessa de compra e venda, cessão, permuta, locação, etc.

Neste contexto, se as partes desistem do negócio anteriormente a sua celebração, nenhuma remuneração será devida ao corretor de imóveis, eis que o contrato de corretagem não impõe mera obrigação de meio, mas de resultado, como vemos do seguinte precedente:

APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE COMISSÃO. COMPRA E VENDA NÃO CONCRETIZADA. RESULTADO ÚTIL NÃO MATERIALIZADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. … OBRIGAÇÃO DE FIM. CASO CONCRETO. INAPLICABILIDADE DAS DISPOSIÇÕES CONSTANTES NO ARTIGO 725, DO CÓDIGO CIVIL. A desistência do negócio ocorreu anteriormente à formalização, ou seja, inexistiu a materialização do acordo de vontade entre os pólos da relação negocial, não se confundindo, a desistência, com o “arrependimento” indicado pelo artigo 725, do Código Civil. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70050761725, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 10/10/2012)(grifamos)

Entretanto, se as partes celebram o instrumento inicial representativo do negócio jurídico e, mais tarde, arrependem-se da operação, os honorários então serão devidos, pois o corretor de imóveis aproximou as partes de forma exitosa, conseguindo o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que existente posterior arrependimento, conforme se constata do precedente jurisprudencial a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CHEQUES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROVA DA APROXIMAÇÃO ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. DESISTÊNCIA DE UM DOS CONTRATANTES. POSTERIOR ARREPENDIMENTO. RESULTADO ÚTIL CONFIGURADO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONFIRMADA. … Demonstrado, modo inequívoco, que o autor participou da aproximação das partes, atuando em seu mister de forma útil e eficaz, o que vem corroborado pelo contrato de promessa de compra e venda, com a imediata transferência da posse do bem para o promitente comprador, mostra-se devido o adimplemento dos valores apostos nos cheques que embasam a presente demanda, a título de comissão de corretagem, mesmo que ocorrido posterior arrependimento do promitente vendedor. Sentença de procedência mantida. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70031338866, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 12/08/2010) (grifamos)

Por outro lado, o artigo 726 do Código Civil discorre sobre uma hipótese que assegura a remuneração ao corretor, independentemente de haver participado no resultado de aproximar as partes, a menos que se demonstre sua inércia ou ociosidade: quando a corretagem for ajustada com exclusividade. Vejamos um precedente:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM NA VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES PELA AUTORA. NEGÓCIO CONCLUÍDO POR OUTRO CORRETOR. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE CORRETAGEM COM EXCLUSIVIDADE (CC/2002, ART. 726). CULPA DA AUTORA NÃO CARACTERIZADA. SÚMULA 7/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA.

1. No caso em apreço, a eg. Corte Estadual afirma que: a) a referida compra e venda do imóvel se perfectibilizou; e, b) o próprio agravante admite que houve participação da corretora agravada nas negociações realizadas entre ele, como comprador, e o vendedor do bem, ainda que alegue que tal participação se limitou à apresentação das partes. Assim, não tem relevância o fato de as negociações terem sido posteriormente conduzidas e finalizadas por outro corretor, sendo devido o pagamento da comissão pactuada entre a primeira corretora e o agravante, mesmo porque havia cláusula de exclusividade firmada, por escrito, estipulando o cabimento da comissão ainda que o imóvel fosse adquirido por intermédio de outro corretor ou diretamente do proprietário.

2. A cláusula que, por escrito, determina a corretagem com exclusividade encontra amparo no art. 726 do Código Civil de 2002, o qual dispõe que: “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

3. Na hipótese, o Tribunal de origem entendeu não caracterizada qualquer conduta culposa por parte da agravada, de sorte que a alteração de tal conclusão esbarra no óbice da súmula nº 7/STJ.

4. Em tendo sido integralmente acolhido o pleito exordial, não há falar em sucumbência recíproca.

5. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1101611/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 07/10/2011) (grifamos)

Além das hipóteses até aqui referidas, o corretor de imóveis terá igualmente direito aos honorários de corretagem se, dispensado pelo dono do negócio em face de inexistir contrato de corretagem por prazo determinado ou de exaurir o próprio prazo contratual, o negócio se realizar como fruto de sua mediação ou por efeito de seu trabalho (art. 727, CC). Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. COMISSÃO. DISPENSA DO CORRETOR. CONTRATO EM REGIME DE EXCLUSIVIDADE. AÇÃO DE COBRANÇA. NÃO APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ASSEGURA O DIREITO DO CORRETOR EM RECEBER A COMISSÃO, EIS QUE A VENDA FOI ENDEREÇADA À ADQUIRENTE POR ELE APRESENTADA. JUROS DE MORA DEVIDOS, A CONTAR DA CITAÇÃO, NO PERCENTUAL DE 1% AO MÊS (12% AO ANO). CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA DESDE A DATA DA VENDA. COMISSÃO DEVIDA NO PERCENTUAL DE 6%, SOBRE O VALOR DE VENDA DO IMÓVEL, CORRIGIDO ATÉ A DATA DO PAGAMENTO. NÃO HÁ FALAR-SE EM NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL SE NÃO ALEGADO QUALQUER VÍCIO DE CONSENTIMENTO NA ELABORAÇÃO DO PACTO E PELA EVIDENTE LICITUDE DA ESTIPULAÇÃO. APELO PROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70010696888, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 31/08/2005) (grifamos)

Antes de finalizar, é oportuno referir aqueles casos em que a controvérsia pode envolver a determinação da parte responsável pelo pagamento da remuneração do mediador.

O artigo 490 do Código Civil prevê que, “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. No mesmo sentido, a Tabela Mínima de Honorários e Serviços de Corretagem Imobiliária, aprovada pelo SINDIMÓVEIS/RS, homologada pelo CRECI/RS e que vigora desde 13 de maio de 2003 no Estado do Rio Grande do Sul, dispõe que a remuneração é sempre devida pelo vendedor, salvo acordo ou ajuste prévio entre as partes. Tal estipulação, por oportuno, encontra respaldo na jurisprudência, como se extrai dos seguintes precedentes:

AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINAR REJEITADA. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO. Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação entre vendedor e comprador. … (Apelação Cível Nº 70022863849, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 23/04/2008) (grifamos)

RECURSO INOMINADO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. FINANCIAMENTO PELA CEF DO TERRENO E ACESSÃO A SER CONSTRUÍDA. CORRETAGEM DEVIDA. BASE DE CÁLCULO. REPETIÇÃO PARCIAL EM DOBRO. DANO MORAL. … A comissão de corretagem é devida, em regra, pelo vendedor. Todavia, nada obsta a que, mediante disposição contratual clara, seja cobrada dos compradores. Caso em que, havendo intermediação por corretor, devida a comissão. … RECURSO PROVIDO EM PARTE. (Recurso Cível Nº 71003626223, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Pedro Luiz Pozza, Julgado em 10/10/2012) (grifamos)

Como se vê, a lei e a tabela de honorários de corretagem atualmente em vigor estabelecem que, como regra, os honorários de corretagem devem ser pagos pelo vendedor, mas ambas as normas autorizam o rateio dos honorários entre vendedor e comprador ou, até mesmo, o pagamento da remuneração sob a exclusiva responsabilidade do comprador do imóvel, desde que as condições contratuais contenham previsão nessa direção.

Fonte: agadie.com.br