Aluguel caução na execução

Aluguéis em atraso como forma de caução nas ações de despejo por falta de pagamento – Uma breve análise jurisprudencial



O presente artigo tem como objetivo fazer uma análise jurisprudencial de um específico aspecto do procedimento das ações de despejo por falta de pagamento, qual seja, a necessidade de caução para execução provisória das decisões de primeira instância (art. 63, § 4º e 64 da Lei nº 8.245/91)

Deveras, a lei de locações impõe ao locador, após indispensável batalha judicial para caracterizar a mora do locatário, a necessidade de prestar caução para que seja possível promover o respectivo despejo.

O objetivo de tal caução é assegurar ao locatário, caso seja procedente seu recurso contra a decisão que decretou seu despejo, um valor mínimo de indenização por perdas e danos, o que não o impedirá de pleitear, em ação própria, a diferença (art. 64, § 2º, Lei nº 8.245/91).

Explicando melhor, o artigo 63 da Lei nº 8.245/91 estabelece, em seu parágrafo quarto, que “A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente”.

Se a ação de despejo tiver como fundamento a falta de pagamento, estabelece o artigo 64, combinado com o art. 9º, da Lei de Locações, que a caução será de, no mínimo, 12 aluguéis.

Poderíamos ilustrar tais comandos com o seguinte exemplo prático: uma senhora idosa, viúva, que percebe tão somente uma pensão por morte do marido, tem como principal fonte de subsistência a locação de um imóvel situado no mesmo terreno em que reside, que levou toda a vida para construir.

Contudo, o locatário não paga o aluguel há vários meses, e a senhora idosa, desesperada pela supressão de tão importante fonte de renda, procura a procuradoria para promover a ação de cobrança cumulada com despejo.

Depois de um ano e meio sem receber os aluguéis, a ação é julgada procedente em primeira instância, determinando o juiz o pagamento dos aluguéis vencidos bem assim a saída do locatário do imóvel.
Embora passível de recurso, a sentença já poderá ser executada, provisoriamente, determinando-se a saída do locatário inadimplente e possibilitando que a locadora volte a utilizar o imóvel como forma de obtenção de recursos.

Contudo, pelos dispositivos legais citados, a respeitável e necessitada senhora não conseguirá retirar o locatário e alugar o imóvel para outrem, vez que o ordenamento jurídico exige, antes de autorizar a execução provisória, que o locador preste uma garantia (caução), cujo valor será equivalente, no mínimo, a 12 meses de aluguel (limitado a 18 meses).

Ora, como exigir que a locadora, que já não tinha condições de sobreviver recebendo os aluguéis, e que permaneceu durante todo o período em que perdurou a demanda sem receber um centavo sequer, consiga a vultosa soma equivalente a 12 meses de aluguel para que, somente após o depósito em juízo de tal valor, consiga despejar o inadimplente e voltar a fruir economicamente do bem?

O exemplo é extremado, mas, se o “bom senso” nortear o intérprete será possível constatar que em qualquer hipótese fática em que reste caracterizada a inadimplência do locatário a exigência de caução poderá ensejar situações como a ora descrita.

Importante frisar, ainda, que a lei não apresenta qualquer alternativa ao locador. Isto é, ou ele oferece a caução, ou terá de esperar mais alguns anos, sem receber o aluguel, até que o tribunal confirme a decisão de primeira instância, permitindo a retirada coercitiva do locatário inadimplente.

A doutrina existente, por seu turno, limita-se a reproduzir o texto legal que exige caução para que se promova a execução provisória, seja a caução real ou fidejussória, não trazendo qualquer outra idéia ou comentário sobre tal ônus, não mais das vezes injusto, imposto ao locador.

O Poder Judiciário pátrio, ciente de seu fundamental papel não só na aplicação da lei posta, mas, também e principalmente, na supressão de lacunas e integração de seus dispositivos de forma a afastar eventuais injustiças, tem apresentado uma importantíssima solução para tal dilema. Deveras os magistrados têm permitido que, reconhecido o débito do locatário pelo juiz de primeira instância, o crédito que daí decorre seja utilizado pelo locador para suprir a caução exigida pela lei.

Nesse sentido, mister citar os seguintes julgados:

CIVIL. LOCAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO. DESPEJO. CAUÇÃO FIXADA NA SENTENÇA. SUBSTITUIÇÃO PELOS ALUGUEIS NÃO PAGOS. VIABILIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I – O locador, em virtude de atraso no pagamento dos aluguéis, moveu ação de despejo. Ganhou. O juiz, ao proferir a sentença, fixou a caução no montante de 12 locativos. O locador, mesmo sem prestar caução, pediu fosse a locatária notificada para o desalijo. Seu pedido foi atendido. Mais tarde, o magistrado, atendendo a requerimento do locador, aceitou os aluguéis em atraso como caução. Insatisfeita, a locatária interpôs agravo de instrumento, que foi improvido pelo tribunal “a quo”. Daí a interposição do recurso especial pelo autorizativo constitucional da aliena “A” (LEI N. 8.245/91, ART. 63, PAR. 4.).

II – Toda lei, ao regular hipoteticamente determinada situação jurídica, tem seu fim. E esse fim, desde que não seja da essência do ato, pode ser alcançado de mais de uma maneira. Foi o que se deu “in casu”. A substituição da caução de 12 meses de aluguel fixada na sentença, poderia ser perfeitamente feita, desde que equivalente, pelo débito da locatária/recorrente. Isso não briga com o par. 4. do Art. 63 da Lei do inquilinato e nem hostiliza a certeza da sentença.
II – Recurso especial não conhecido”. (RESP 42193 / SP – Relator(a) Ministro ADHEMAR MACIEL – STJ – SEXTA TURMA – DJ 18.04.1994 p. 8533).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de alugueres – Execução provisória – O locador ofereceu, como caução, o próprio valor dos aluguéis cobrados – Possibilidade – A caução, servindo de garantia, para o atendimento do que vier a ser exigido do vencedor da demanda, na eventualidade de reforma da sentença, pode ser prestada através de várias modalidades (dinheiro, outros bens, inclusive imóveis, ou fidejussória, qual seja fiador judicial), remanescendo ao locador a escolha daquela que melhor atenda à sua disponibilidade (inteligência do § 1º do art. 64, da Lei nº 8.245/91) – Recurso Improvido.” (Agravo de Instrumento nº 564.115-0/9 – 2º TACivSP – rel. Juiz Renzo Lonardi).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – CAUÇÃO PARA EXECUÇÃO PROVISÓRIA 0 OFERECIMENTO DOS ALUGUÉIS DEVIDOS – ADMISSIBILIDADE.

A caução exigida no art. 64, § 1º da Lei 8.245/91, pode recais sobre os aluguéis devidos, tendo em vista serem líquidos, certos e exigíveis, constituindo título executivo extrajudicial previsto no art. 585, IV do CPC. Recurso Desprovido.” (Agravo de Instrumento nº 615.472/00 – 2º TACivSP – rel. Juiz Cambrea Filho).

“DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DECRETADO – EXECUÇÃO PROVISÓRIA COM OFERTA DE CAUÇÃO NO VALOR DOS ALUGUÉIS EM ATRASO – ADMISSIBILIDADE.

Embora a hipótese de ação de despejo por falta de pagamento efetivamente necessite da prestação de caução, para execução provisória do julgado, por não ter sido contemplada como exceção à regra geral pelo artigo 64, “caput”, da lei 8.245/91, tem-se como possível que a garantia incida sobre o valor dos aluguéis em atraso, como tal já reconhecida pela sentença de Primeira Instância, até para não premiar injustamente o locatário inadimplente com a imposição de ônus indevido ao locador. Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 571.118-0/8 – 2º TACivSP – rel. Juiz Soares Levada)

“Em se tratando de despejo por falta de pagamento, e dispondo a Lei Inquilinária acerca da obrigatoriedade na fixação de caução para execução provisória da sentença, pode a garantia recair sobre o valor dos aluguéis em atraso, com isso amenizando-se a situação do locador, já prejudicado pela falta de pagamento das obrigações contratuais e, de outro lado, garantindo ao locatário uma indenização mínima por perdas e danos, na hipótese de reforma do decreto de despejo.” (Agravo de Instrumento nº 772.500-0/9 – 2º TACivSP – rel. Juiz Mendes Gomes)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – EXECUÇÃO. Admite-se o oferecimento do débito atualizado dos aluguéis em atraso com caução em execução provisória, uma vez que o artigo 64 da Lei 8245/91 nada excepciona a respeito. NEGADO PROVIMENTO AO AGRAVO.” (Agravo de Instrumento nº 760.737/9 – 2º TACivSP – rel. Juiz Souza Moreira )

Tal solução não se afasta daquela acolhida por outros Tribunais da Federação, como é possível aduzir da leitura dos seguintes julgados do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. CAUÇÃO. ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. Pacífica a jurisprudência deste Tribunal de Justiça quanto à possibilidade da caução recair sobre o crédito dos aluguéis. Irrelevância de haverem outros feitos em andamento entre as mesmas partes. Valor da caução que deve observar o equivalente a doze meses de aluguel, nos termos do que pretende a própria locadora. Agravo de instrumento parcialmente provido.” (Agravo de Instrumento Nº 70008311144, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Helena Ruppenthal Cunha, Julgado em 19/03/2004)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APELAÇÃO RECEBIDA APENAS NO EFEITO DEVOLUTIVO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. CAUÇÃO INDISPENSÁVEL, QUE PODE RECAIR SOBRE OS ALUGUÉIS EM ATRASO. RECURSO PROVIDO.” (Agravo de Instrumento Nº 70007727787, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em 03/12/2003)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. RECEBIMENTO DE APELAÇÃO NO DUPLO EFEITO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 58, INCISO V, DA LEI DE LOCAÇÕES. POSSIBILIDADE DE QUE O LOCADOR OFEREÇA, COMO CAUÇÃO, O VALOR REFERENTE AOS ALUGUÉIS EM ATRASO. PRECEDENTES. AGRAVO PROVIDO.” (Agravo de Instrumento Nº 70009795055, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, Julgado em 22/09/2004)

Poder-se-ia questionar, contudo, se apenas nos casos em que se busca exclusivamente o despejo do locatário, sem cumulação com a cobrança dos aluguéis em atraso, seria admissível utilizar o valor dos alugueres atrasados como caução.

O entendimento jurisprudencial, neste caso, é no sentido de admitir os créditos de aluguéis como caução, desde que, por óbvio, a ação de despejo tenha sido fundamentada na falta de pagamento dos aluguéis.

Sobre o tema, importante citar o seguinte julgado:

“CAUÇÃO – SUBSTITUIÇÃO POR CRÉDITO DE ALUGUÉIS – AÇÃO DE DESPEJO QUE NÃO FOI CUMULADA COM COBRANÇA – POSSIBILIDADE NA ESPÉCIE – AGRAVO IMPROVIDO.

Cabe a prestação de caução mediante o crédito de aluguéis, para a execução provisória do despejo, mesmo que a ação não tenha sido cumulada com cobrança, mas desde que a desocupação tenha sido decretada por falta de pagamento, e não por outra causa.” (Agravo de Instrumento nº 808.555-0/5 – 2º TACivSP – rel. Juiz Thales do Amaral)

É também objeto de questionamento a postura de alguns magistrados que, ao fixarem o valor da caução (que pode variar entre 12 e 18 aluguéis – art. 64, Lei nº 8.245/91) também acabam impondo a forma pela qual esta deverá ser oferecida (via de regra, em dinheiro).

O Colendo 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo também foi expresso em vedar tal postura, conforme se aduz do seguinte julgado:

“Locação. Imóvel. Despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de alugueres. Ação julgada procedente. Exigência de caução real ou fidejussória para execução provisória do despejo. Oferta dos alugueres e encargos. Possibilidade. Irrelevância de que a exigência conste do corpo da sentença. Juiz, ademais, que não pode impor a forma de caução.” (Agravo de Instrumento nº 808.555-0/5 – 2º TACivSP – rel. Juiz Thales do Amaral).

Tal entendimento encontra respaldo na melhor doutrina, como segue:

“A caução poderá ser real (dinheiro e outros bens, inclusive imóveis) ou fidejussória (fiador judicial). (…)

O juiz não poderá determinar como deverá ser prestada a caução, cabendo ao locador optar por uma de suas formas.” (Vicente Greco Filho. Comentários à Lei de Locação de Imóveis Urbanos. São Paulo: Saraiva, 1992, p. 381)

“A caução pode ser prestada em dinheiro, a ser depositado, à disposição do juízo, rendendo juros e correção monetária, iguais à remuneração concedida aos depósitos em caderneta de poupança, ou em qualquer outro bem, móvel ou imóvel. Poderá recair, assim, sobre um veículo do autor, um computador e, até mesmo, sobre créditos ou direitos. O que se exige é que o valor do bem seja igual ou superior ao da caução fixada pelo juiz.” (Sylvio Capanema Souza. A nova lei do inquilinato comentada. Rio de Janeiro: Forense, p. 254).

Por fim, convém destacar a postura que nos últimos anos vem sendo adotada em alguns julgados do Colendo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, de lavra do eminente Desembargador Vicente Barroco de Vasconcellos, no sentido de que “A falta de pagamento do aluguel implica, necessariamente, ocorrência de infração de obrigação legal (inciso II do art. 9º, da Lei do Inquilinato) e, nessa hipótese, dispensa-se a caução para a execução provisória do despejo” (grifamos). Mister destacar alguns dos aludidos julgados:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AGRAVO RETIDO. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. A falta de pagamento do aluguel implica, necessariamente, ocorrência de infração de obrigação legal (inciso II do art. 9º, da Lei do Inquilinato) e, nessa hipótese, dispensa-se a caução para a execução provisória do despejo. NULIDADE DO PROCESSO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS FIADORES. A ausência de notificação dos fiadores para a ação de despejo não tem o condão de nulificar a demanda. Apelo desprovido. (Apelação Cível Nº 70010967016, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 06/04/2005)

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. EXEGESE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CITAÇÃO DOS CÔNJUGES DOS FIADORES. DESNECESSIDADE NA ESPÉCIE. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. DISPENSA DA CAUÇÃO DE DOZE LOCATIVOS. (…) . (Apelação Cível Nº 70010260016, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 15/12/2004)

Essas eram as breves considerações a serem feitas sobre o tema, sendo nosso objetivo, “a priori”, fornecer subsídios jurisprudenciais que possibilitem aos colegas operadores do direito defender os interesses daqueles que, ainda que vitoriosos em primeira instância, muitas vezes são tolhidos do exercício do seu direito.

A sensação de impotência que muitas vezes toma conta dos causídicos em situações fáticas como a descrita, exemplificadamente, no início de nossa exposição parece ter sido afastada, ao menos no tema ora debatido, por uma interpretação jurisprudencial que busca, antes de qualquer coisa, promover a necessária efetividade do processo judicial.

As colocações e silogismos utilizados nos acórdão citados podem até parecer singelos, mas, para aqueles que labutam no dia-a-dia do direito é fácil perceber o quanto são divergentes as interpretações nos juízos de primeira instância. Basta ao caro leitor ter a curiosidade de ler, na íntegra, os acórdãos citados para aferir a quantidade de recursos que são interpostos pelo próprio locador, vencedor da ação de despejo, ante a relutância do juiz “a quo” em aceitar os créditos locatícios como forma de caução.

Cabe congratular, por derradeiro, a perspicácia e inteligência do Nobre Desembargador Vicente Barroco de Vasconcellos em apresentar solução absolutamente inovadora, rompendo com os paradigmas que, embora menos gravosos ao locador (vencedor na ação de despejo), poderiam como de fato podem ser suplantados por novas teses jurídicas.

Mas mesmo com “nova lei“, entende que houve muito progresso na tramitação dos processos que na verdade em São Paulo tem demorado e muito, portanto seria interessante que certas ações de cunho protelatório o recurso não tenha efeito suspensivo.

No mais é importante que quando da contestação de uma ação de despejo por falta de pagamento o Magistrado venha observar desde o inicio que a contestação é protelatória, pois veio muito mal instruída ou na verdade o réu nada juntou que pudesse comprovar o pagamento e julgar o feito antecipadamente logo após a réplica evitando assim a procrastinação do feito em vista que existem pessoas Mestres em enrolar o tramite processual, como advogados da mesma forma, motivo pelo qual deve ser encarado com mais responsabilidade pelo Magistrado.

Pois no final o Magistrado julga a ação diz que a defesa é fraca que a contestação não veio acompanhada de documentação que comprovasse a alegação, mas na verdade deixou o processo tramitando por anos a fio isso no entender desse simples operador do direito e falta de responsabilidade em prejuízo do autor.

Dessa forma entendo que é necessária a responsabilidade acompanhada de atitudes, para coibir tais abusos, pois pessoas que na verdade vivem de um aluguel se vê castigado, por maus inquilinos que na verdade usam a lei para procrastinar o feito então vamos cobrar mais seriedade até mesmo do Judiciário nesse caso.

 

Comentado e Publicado em 04/08/2011, pelo Dr. JOÃO CLAUDINO BARBOSA FILHO – Advogado Militante desde 1979 em São Paulo – Vale do Paraíba – Serra da Mantiqueira e Sul de Minas Gerais e Responsável pelo departamento jurídico da Alto Pedroso Imóveis e do Portal Banco dos imóveis, proprietário da CLAUDINO BARBOSA ADVOCACIA: Telefones (11) 2297-2001/9682-8070 e em São José dos Campos – SP (12) 3033-3866/9735-0448 ID: 100*94658 e 11*782880.

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