Governo não quer desapropriação por valor real

O Governo do Estado de São Paulo está requerendo junto ao SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, que seja pago somente o valor venal das propriedades desapropriadas, para dar execução às obras, isso ao meu ver é um calote do governo, nos proprietários tendo em vista que na verdade valor venal é bem baixo, e com o aquecimento do mercado imobiliário, após algumas leis aprovadas, como o minha casa minha vida e outros o imóvel tem hoje uma defasagem de 200% em relação ao valor venal.
governo não quer pagar valor real dos imóveis
Isso é totalmente inconstitucional, pois na verdade o Governo quer usar um dispositivo, anterior a Constituição de 1988, e nesse caso onde fica o direito de propriedade, estão atropelando a constituição brasileira, e colocando pessoas na rua que na verdade não terão como comprar outro imóvel, dessa forma estão despejando o proprietário, dando como se fosse uma mera gorjeta para desocupar o imóvel, como se o Estado fosse dono.
Esperamos uma medida Justa da nossa Suprema Corte, para que o direito a propriedade seja mantido, busque o seu direito você tem ele garantido pela Constituição Federal, portanto não se deixe levar, mas proteste brigue dentro da lei, não desista como muitos fazem dizendo “não adianta brigar contra o Estado” na verdade a realidade hoje é outra então faça valer o seu direito

O governador Geraldo Alckmin (PSDB) iniciou uma briga na Justiça para desapropriar e conseguir a imissão de posse de terrenos ou de imóveis comerciais e industriais depois de depositar o valor venal do bem desapropriado. Atualmente, quando o terreno ou o imóvel de uma pessoa ou de uma empresa são desapropriados para a construção de uma obra, o poder público precisa pagar o valor de mercado – determinado por um perito judicial – para que seja concedida a imissão de posse.

Segundo o sindicato da habitação (Secovi-SP), teoricamente, o valor venal deveria corresponder a 70% do valor de mercado. Mas, com o aquecimento das vendas, o mercado chega a pagar 200% a mais. Dessa maneira, na prática as desapropriações feitas pelo poder público pagariam um valor abaixo do que é dado hoje, sendo corrigido somente depois de disputa jurídica.

Para conseguir mudar a forma como são pagas as desapropriações, a Procuradoria-Geral do Estado (PGE) propôs uma Arguição de Descumprimento de Preceito Judicial ao Supremo Tribunal Federal (STF), solicitando que o governo possa depositar o valor venal dos imóveis e iniciar a obra. Tecnicamente, a PGE pede que o Tribunal de Justiça paulista passe a considerar em suas decisões o artigo 15 de um decreto-lei de 1941, que regulamenta as condições de uma desapropriação urgente. “O Estado não quer pagar menos pelas desapropriações, já que o valor é definido pela Justiça. O objetivo dessa ação é acelerar os processos de desapropriação, que costumam atrapalhar o andamento das obras”, disse o procurador-geral do Estado, Elival da Silva Ramos.

Segundo alguns advogados especializados em desapropriação ouvidos pelo Estado (veja abaixo), o imóvel costuma levar 90 dias para ser desapropriado, prazo que não dificultaria a execução das obras. “Há casos urgentes, como os de favelas que pegam fogo e precisam de ações mais rápidas”, explica o procurador-geral.

Já o governador Geraldo Alckmin explicou que a ação não atinge imóveis residenciais, regulamentados por um projeto de lei de 1970. “Nas desapropriações não residenciais, que o governo tenha emergência, urgência de ter a posse do imóvel, você pode fazer o depósito. É esse depósito que nós entendemos que deve ser feito pelo valor venal”, disse, em coletiva no Palácio dos Bandeirantes para tratar do protesto dos caminhoneiros.

Constituição
Antes da Constituição de 1988, eram comuns desapropriações ocorrerem por valores irrisórios e as contestações na Justiça levarem anos para ser definidas. Depois que o valor era estabelecido, o pagamento ainda entrava na fila dos precatórios.

O estabelecimento do princípio de que as indenizações deveriam ser prévias e justas levou os juízes a estabelecerem valores provisórios, definidos por peritos, conforme o mercado.

A posse do imóvel era concedida quando o poder público depositava o valor definido e o proprietário podia levantar 80% desse total. Posteriormente, era feita uma perícia definitiva, que poderia ser contestada na Justiça.

O receio dos advogados que atuam com desapropriação é que o valor venal fique muito abaixo do que vem sendo pago. E os desapropriados voltem a esperar por anos o pagamento. “É um enorme retrocesso, porque o problema vai voltar a ser parecido com aquele que ocorria antes da Constituição”, afirma o advogado Marcelo Gatti Reis Lobo, da Comissão da Dívida Pública da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP).

Cidade é quem define valor

O valor venal de um imóvel é definido por engenheiros da Prefeitura com base em dados como localização, idade e obras públicas realizadas no entorno. É com base nesse valor – registrado na Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGV) – que a Prefeitura calcula o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O problema é que, como o governo municipal faz esse trabalho em massa, sem analisar os detalhes de imóvel por imóvel, esse valor venal tende a ser sempre menor do que o valor de mercado – que é justamente o preço de venda de um apartamento, casa ou terreno. O valor de mercado leva em conta não só a localização, a idade, a condição do imóvel, as facilidades do entorno, a demanda e a dinâmica da oferta e procura, como também a especulação imobiliária existente naquele momento.

Para se ter ideia, a PGV atual de São Paulo aponta que algumas ruas da Bela Vista têm o mesmo preço de metro quadrado de vias mais nobres do Itaim, o que pode parecer um disparate para qualquer corretor de imóveis. “O valor de mercado é uma avaliação específica, muito mais detalhada e confiável, feita por alguém que viu o imóvel, conhece o bairro e a dinâmica do mercado”, diz Márcio Chéde, diretor do Secovi-SP. “Já o valor venal é uma avaliação em massa, não é tão rigorosa, é quase como se fosse por amostragem. A Prefeitura não tem como avaliar minuciosamente todos os imóveis da capital.”

Assim, algumas distorções são criadas por essa diferença entre valor venal e valor de mercado. Teoricamente, o valor venal deveria significar algo em torno de 70% do valor de mercado. Só que na realidade o valor de mercado chega a ser até três vezes maior. “É por isso que os proprietários podem se revoltar em receber apenas o valor venal em caso de desapropriação”, explica Chéde. “O imóvel pode custar R$ 5 milhões no mercado, mas o valor venal diz que ele vale R$ 2 milhões. É óbvio que o proprietário não vai gostar.”

Para especialista, medida é ‘bomba-relógio’

Os advogados que atuam com desapropriações criticaram a tentativa do governo do Estado de tentar mudar na Justiça as regras de pagamento de desapropriações. O advogado Luiz Arthur Caselli Guimarães Filho, sócio em um escritório especializado em desapropriações, afirma que a medida pode tornar-se uma bomba-relógio que os políticos de hoje vão empurrar para os futuros governantes.

Segundo ele, pagando o valor venal, a tendência é que as obras públicas sejam mais baratas para o governo que desapropria. Depois, o valor é redefinido pela Justiça e nesse total são acrescidos juros compensatórios. E o processo acaba entrando na fila dos precatórios. “Quem vai pagar esse montante é um governo distante. Mas o valor será corrigido com juros e o problema só será postergado.”

O mesmo risco relacionado aos precatórios não alimentares, que podem estourar no colo de políticos que estão distantes da decisão de desapropriação, é apontado pelo advogado Marcelo Gatti Reis Lobo, da Comissão de Dívida Pública da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP). “E o pior é que, se o STF concordar com a visão do governo, essa decisão passará a valer para o Brasil inteiro”, diz.

Já o presidente da Comissão de Direitos Urbanos da OAB-SP, Marcelo Manhães de Almeida, acredita que a medida tem o claro objetivo de permitir ao Estado pagar menos no processo de desapropriações. “A ideia é fazer mais obras, mas o dono do terreno ou imóvel acaba sendo prejudicado.”

Expropriação. Já o advogado Ventura Alonso Pires, sócio de um escritório que atualmente representa clientes em mais de 1.500 ações, se diz indignado com a iniciativa do governo do Estado. “É uma expropriação, porque o proprietário, além de perder o imóvel, não vai receber por ele. Isso me lembra decisões de governos autoritários”, reclama Pires.

Os advogados afirmam que, nos dias de hoje, nem mesmo o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) leva em consideração o valor venal. O motivo seria a diferença em relação ao valor venal que é estabelecida pelo mercado, com o aquecimento do ramo imobiliário. “O empresário desapropriado perderá demais se o governo ganhar a causa”, diz.

BRUNO PAES MANSO, NATALY COSTA
COLABOROU RODRIGO BRANCATELLI


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