locação de imóvel para antena celular

Fazendo parte de uma locação de imóvel não residencial em que o proprietário de um terreno aluga este para que uma empresa de telefonia celular instale sua antena e base de manutenção, esta postagem vem informar como é tratado este tipo de locação.

A locação aqui é diferente da locação em condomínios (telhados). Por se tratar de locação não residencial, locador e locatário tem livre acordo sobre prazo, preços e condições. Na locação de condomínio para instalar antenas é preciso que a Assembleia Geral Extraordinária autorize por unanimidade.

locação de imóvel para antena celular

 

O contrato é regido pela lei do inquilinato 8.245/91 por se tratar de locação de terreno ou parte deste. É obrigatório antes de assinar o contrato que as partes tenham 100% de certeza que a legislação municipal permite a instalação deste tipo de equipamento no terreno a ser locado.

Obrigações da empresa locatária
Obter junto a prefeitura a licença de operação da estação radio base (ERB) e alvará para funcionamento da antena no terreno locado, arcando com os custos de autorização e renovações conforme a legislação.
Obter junto aos órgãos competentes a devida licença ambiental para funcionamento da ERB e todas as que forem necessárias para cumprir a legislação estadual, municipal e federal.
Construir as antenas de acordo com as legislações vigentes arcando com os custos de instalações e manutenções.
Manter o terreno ou parte deste conforme determinações previstas em contrato e legislações vigentes para este tipo de instalação.

Devolver o terreno ao término do contrato conforme foi recebido responsabilizando-se pela retirada de todas as instalações e equipamentos.

Responsabilizar-se por qualquer dano causado a imóveis lindeiros bem como ao locador ou terceiros em caso de problemas com a instalação da antena e funcionamento bem como acidentes em caso de sinistro provocado por ações da natureza (temporais, vendavais, etc).

Obrigações do locador
Ser o proprietário do imóvel com titulo definitivo de propriedade imobiliária sem ônus reais.
Não locar o espaço disponível do imóvel (em caso de locação parcial do terreno) para empresas que atuem na mesma área da empresa locatária ou prestadores de serviços salvo com autorização do locatário.

Não hipotecar o imóvel de livre vontade.
Dar preferência ao locatário na compra do imóvel locado mediante mesma condição e preço oferecido a terceiros.
Manter impostos e taxas rigorosamente pagos em dia.

Providenciar junto a companhia de energia e água as instalações necessárias a adequação do imóvel á empresa locatária caso estiver acordado em contrato ser de sua responsabilidade.

Não permitir a entrada de terceiros no terreno que não estejam autorizados previamente em contrato (caso de locação parcial do imóvel).

O contrato de locação do terreno
O contrato de locação em geral chega as mãos do locador através da empresa locatária que solicita ao departamento jurídico que o elabore. Na grande maioria dos casos este contrato favorece a empresa locadora e desfavorece o locador. O locador, desconhecendo este tipo de contrato costuma assina-lo sem contestação e somente depois percebe que o mesmo não tem o equilíbrio de beneficio para ambas as partes. Qualquer questionamento quando não há acordo, somente pela nossa demorada via judicial pode ser resolvido. O total conhecimento do contrato evita prejuízos as partes e discussões que poderiam ter sido facilmente evitadas.

A empresa locatária
São as próprias empresas de telefonia ou empresas contratadas para construir e administrar as torres que alugam o terreno, providenciam projetos , as documentações necessárias, instalam as torres, cuidam da manutenção e locam os equipamentos de radio base instalados nestas torres para empresas de telefonia. Portanto em uma única torre pode passar o sinal de mais de uma empresa de telefonia celular e não apenas o sinal de uma única empresa. Se por uma lado a empresa locatária paga aluguel ao dono do terreno locado, por outro, esta mesma empresa cobra da empresas de telefonia para utilizarem esta torre para transmissão do seu sinal.

O terreno escolhido
A empresa locatária leva em conta a localização, acessibilidade, o fornecimento da energia necessária, cobertura do sinal e interferências, legislação vigente e implantação civil da torre. Entre 03 ou 04 imóveis, escolhe-se o que melhor atende os requisitos e o próximo passo é negociar a compra ou locação do terreno. A documentação do imóvel tem que estar em nome do proprietário e em perfeita ordem sem problemas de conflito de metragem ou área total.

Contrato de locação
A parte mais importante da negociação para o locador. Recomendo a quem não tiver conhecimento que use os conhecimentos de um advogado para não sair prejudicado. As empresas precisam do terreno e se o seu foi o escolhido é porque esta no exato local em que favorece a construção da torre então é hora de negociar e não ceder facilmente a pressão da futura locatária.

Cuidados com o contrato
1) aluguel: dizer que os custos de construção e instalação destes equipamento é muito alto é verdade mas o que ninguém diz é o lucro que este tipo de negócio possui, então o aluguel tem que ser justo principalmente porque neste tipo de contrato o tempo determinado de sua duração costuma ser longo. Aqui não cabe dizer que o aluguel deve ser baixo porque a localização da torre fica em área de risco ou área nobre, não faz diferença pois não estamos falando de moradia ou comércio e portanto o que interessa na determinação do preço é a localização do imóvel frente a necessidade da empresa e se esta optou pelo terreno é porque ele se encontra exatamente onde precisa que a antena seja instalada. Os aluguéis variam hoje entre 3 mil e 12 mil reais ficando na média de 5 mil reais mensais inicial.

2) prazo: as empresas costumam impor prazo de 5 a 25 anos. Quanto maior o prazo menor poder de negociação de atualização do valor do aluguel pelo preço de mercado o locador vai ter. Uma vez assinado o contrato, qualquer alteração somente por acordo ou judicial. Nesta situação, pedir na justiça uma revisional do valor do aluguel é um custo alto para o locador e uma ação judicial demorada. As empresas não locam por menos de 5 anos então atente para o prazo e suas renovações.

3) renovação do prazo: costuma ser automática pelo mesmo tempo do prazo inicial e assim se o locador aceitou 10 anos ao término desse tempo o contrato renova-se por mais 10 anos e assim sucessivamente. Aqui, afasta-se a renovação por prazo indeterminado por esta ocorrer de forma automática. Vale o acordo e o acordo é renovação pelo mesmo tempo previsto no inicio do contrato. Lembrando que contrato com prazo de 10 anos ou mais é obrigatório a assinatura do cônjuge do locador no contrato.

4) atualização do aluguel: nenhum contrato fornecido pela empresa locatária favorece o locador e é comum o prejuízo do mesmo atrelado a longos anos de reajuste anual por um índice que não acompanha a valorização do imóvel. O locador deve determinar no contrato que a renovação automática do prazo somente ocorra após acordo escrito sobre novo valor de aluguel pelo preço de mercado ou acordado entre as partes que deve estabelecer-se 60 dias antes do vencimento do prazo e assim na data da renovação o novo valor começa a ser pago pela empresa locatária.

5) reajuste anual(cada 12 meses): os contratos trazem o IGPM e INPC ou IPCA e as partes devem escolher um deles. Vale aqui analisar as variações e escolher o que melhor convir. O usual é o IGPM.

6) multa por atraso: pagamento do aluguel em atraso deve obrigatoriamente prever multa de 10% e não de 2% como costumam conter os contratos prontos. Recomendo a escolha de 10% para evitar problemas de valor abusivo já que 10% é aceito pelos tribunais. Juros de 1% ao mês e o IGPM acumulado como correção após 30 dias de atraso.

7) Multa por desocupação antes do prazo: na locação o que for abusivo pode ser diminuído e o que for irrisório pode ser aumentado, assim se a multa é muito alta ou muito baixa em juízo a parte prejudicada solicita que seja arbitrada de forma justa. Então não adianta “crescer o olho”. As empresas costumam colocar clausula de 01 ou 02 aluguéis de multa, o ideal é 03 conforme estabelece a prática no mercado imobiliário. O locador no caso não tem este direito e, portanto é obrigado a suportar o contrato até o fim do prazo. Nas renovações costumam constar que a locatária pode desocupar sem multa, mas o locador não pode pedir o fim do contrato, vale negociação, não permita.

8) encerramento do contrato: livre acordo mas em geral as partes tem que notificar a outra parte com antecedência de 90 a 120 dias antes do término do prazo e suas renovações automáticas. O locador tem que estar atento que desmontar todos os equipamentos e a torre necessita de tempo e a demanda gira em torno de 90 dias após o encerramento do contrato. Comunicando 90 dias antes e com 90 dias após tem-se tempo suficiente para que o terreno seja devolvido da mesma forma que foi locado.

9) benfeitorias: a empresa deve ser autorizada a fazer benfeitorias e deve constar quais permanecem no imóvel após o término do contrato e se serão indenizáveis ou não pelo locador. Na prática a empresa faz calçamento, mura o terreno, coloca tela, portão de acesso, etc e estas benfeitorias costumam ficar no imóvel sem indenização por parte do locador. Deve constar no contrato.

10) Fiança: em geral caução em dinheiro de 3 aluguéis não menos que isso que devem ser completados a diferença a cada reajuste anual e atualização do valor para que se mantenha sempre 03 aluguéis de caução. Depositados em poupança pelo locador. Fiança bancaria vai exigir renovação anual da fiança. Imóveis da empresa como garantia somente se for por escritura publica de caução imobiliária. Fiador pode ser qualquer sócio da empresa locatária com no mínimo dois imóveis quitados.

11) IPTU: deve ficar a cargo da empresa locatária pagar.

12) locação do espaço: quando a empresa não loca todo o terreno costuma colocar em contrato multa muito alta caso o locador venha a locar o espaço excedente para empresas semelhantes ou concorrentes. É de praxe e todo o contrato possui esta clausula.

13) clausula de vigência: determina que em caso de venda do imóvel ou cessão de direitos o comprador fica obrigado a cumprir o contrato até o final. Esta clausula dificulta a venda do terreno mas as empresas impõem ao locador esta condição para assinar o contrato.

Por fim, vale dizer que se uma empresa quer seu terreno ele esta em local privilegiado para ela e portanto quem da as cartas é você. Não abuse só porque tem o terreno, quando ela te procurou já devia ter em mente outros próximos, então negocie de forma que o contrato seja justo para ambos. A empresa que paga ao locador um X de aluguel pelo imóvel vai cobrar 4 vezes esse x que pagou das empresas que vão usar a torre para instalar suas antenas. Não se prenda a um contrato de longos anos se não for muito vantajoso. Na dúvida procure um advogado de sua confiança e deixe que ele negocie e feche o contrato.

Fonte :

http://saberimobiliario.blogspot.com.br/search/label/LOCA%C3%87%C3%83O%20N%C3%83O%20RESIDENCIAL